יעקב אטרקצ'י מנכ"ל ובעל השליטה בחברת אאורה: "בשנה הבאה יחזרו העליות בביקושים ובמחירי הדיור"

בשיחה עם מגדל שוקי הון, יעקב אטרקצ'י מנכ"ל ובעל השליטה בחברת אאורה צופה ירידות מחיר משמעותיות במכרזים על קרקעות בהמשך השנה, מסביר למה התקופה הנוכחית מבליטה את היתרונות הגלומים בפרויקטים של התחדשות עירונית וממליץ לדקדק בנתונים שמציגה חברה בתחום הנדל"ן לפני ביצוע השקעה בה

תאריך פרסום: יולי 2023

"שוק הדיור בישראל ישתנה לטובה בעוד כשנה. אחרי שמחירי הדירות עלו ביותר מ-20% תוך שנה וחצי, אז ירידה של אחוזים בודדים שנרשמת היום במחירים היא טבעית. אין שוק בעולם שהוא רק עולה, ובשנה כזו השוק מקבל היגיון, אבל בשנה הבאה מגמת העליות בביקושים ובמחירים תחזור כי אנשים צריכים לקנות דירות". כך מעריך יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעל השליטה ביזמית הנדל"ן אאורה, בשיחה עם "מגדל שוקי הון".

במבט על שוק הדיור המקומי, שהפעילות בו עברה שינויים דרמטיים בשנה החולפת נוכח השינויים בתנאי המאקרו – עם התגברות האינפלציה ועליית הריבית, אטרקצ'י מציין, כי "יש ירידה במכירות, אבל השוק הוא סלקטיבי. הראשון להיפגע היה שוק היוקרה, משום שהוא שוק יותר ספקולטיבי והרוכשים שם מזהים אפיקי השקעה אלטרנטיביים מעניינים יותר. בשוק ה'רגיל' יש פחות רכישות, גם משום שמשקיעים רוכשים פחות וגם משום שאנשים שזקוקים למשכנתא חוששים יותר, אבל אנחנו לא רואים ירידה משמעותית במחירים".

בהתאם למצב, אטרקצ'י סבור, כי "כיום לרוכש יש יותר כוח ביד והוא יכול להתמקח על המחיר ועל תנאי המימון לרכישה".

עוד מסביר אטרקצ'י, כי "מול הירידה במכירות יש ירידה דרמטית בהתחלות הבניה – גם בגלל קבלנים שלא התחילו לשווק פרויקטים והם מעדיפים להמתין, גם בגלל שהבנקים מקשיחים עמדות ומקשים על הקבלנים וגם בגלל הסמיכות למערכת הבחירות לשלטון המקומי – מה שמוביל ל'הורדת הילוך' בוועדות המקומיות ולבלימת מתן היתרי בנייה".

במבט קדימה אטרקצ'י מעריך, כי "אחרי שהשנה היצע הדירות יקטן, בהמשך, כשהריבית תתחיל לרדת ואנשים פחות יחששו מעלויות המשכנתא הם יחזרו לקנות. אבל בשנה הזו האוכלוסייה לא מפסיקה לצמוח, לכן, למרות ההאטה הנוכחית במכירות המחסור בדירות עדיין קיים".

איפה בכל זאת אתה מזהה ירידה משמעותית במחירים?

אטרקצ'י: "מחירי המגרשים יורדים, וזאת משתי סיבות עיקריות – פחות מציעים ופחות כסף להציע. עד לאחרונה הבנקים 'תידלקו' את שוק הנדל"ן והעניקו לקבלנים 90% מימון ולעיתים אף יותר לרכישת קרקעות, אבל עכשיו הם בלחץ ולא מעניקים יותר מ-60-70% מימון. במקביל נרשמה עלייה משמעותית בעלות האשראי – מה שמוביל לכך שיש מכרזים על קרקע אליהם לא מגיעים הצעות, ובהמשך השנה יהיו מכרזים שייסגרו במחיר נמוך כ-30-40% לעומת השנה שעברה. זה מייצר בעיה ליזם שרכש מגרש יקר וכעת ירכשו לידו מגרש בפחות כסף, אבל זה טוב לשוק".

אאורה היא שחקנית בולטת בתחום ההתחדשות העירונית, עם 12 פרויקטים מסוג זה בביצוע, הכוללים יחד יותר מ-3,000 דירות, באזורי הביקוש. מה השפעת תחום ההתחדשות העירונית על מחירי הדיור בישראל?

אטרקצ'י: "הצפי הוא כי עד שנת 2050 נצטרך בישראל עוד כ-2 מיליון דירות, וכמות כזו של דירות ניתן לייצר רק באמצעות פינוי-בינוי. עסקה מסוג של פינוי-בינוי מגלמת יתרונות לכל הצדדים המעורבים – הדיירים, הרשות המקומית והמדינה, ואם ישתפר שיתוף הפעולה בין הגורמים המעורבים בפרויקטים של פינוי בינוי, הדבר עשוי לסייע לפתור את מצוקת הדיור בישראל".

לדבריו, "ככל שפרויקטים של התחדשות עירונית יקבלו תנופה הם יהוו מכפיל כוח ויוכלו לסייע לענות על הביקושים הגדולים לדיור שיש פה, מה שיסייע לייצב את המחירים – כיוון שאליו כולם שואפים ושייטיב עם כל הגורמים".

מבחינת היזם, מה ההבדלים העיקריים בין פרויקטים של התחדשות עירונית לבין פרויקטים חדשים?

אטרקצ'י: "להתחדשות עירונית יש כמה יתרונות ברורים על רכישת קרקע וייזום פרויקט חדש עליה, גם מהיבט הרווחיות וגם מהיבטי המינוף והמימון, והשנה האחרונה חידדה יתרונות אלה פי כמה. פרויקטים של התחדשות עירונית הם פחות מסוכנים, וכשאין לך רכיב קרקע בעסקה ולכן הריבית פחות פוגעת בך, אתה יכול לייצר יותר פרויקטים במקביל".

להמחיש זאת מציג אטרקצ'י נתונים של אאורה מפרויקט התחדשות עירונית להקמת כ-520 דירות ברמת גן שנמצא כבר בביצוע, והצפי הוא כי להשלמתו החברה תידרש לאשראי בטווח של כ-100-200 מיליון שקל לתקופה של כשנתיים. לעומת זאת, אטרקצ'י מעריך, כי פרויקט חדש דומה על קרקע ריקה באותו אזור דורש אשראי בהיקף מצרפי של כ-500-600 מיליון שקל לתקופה של כ-7 שנים – מה שלדבריו משקף, "ריבית של בערך פי 10 על הריבית הנדרשת מאיתנו. מעבר לפגיעה בתזרים, בשוק הנוכחי זה גם שוחק את הרווחיות בצורה דרמטית בשל העלייה החדה בשיעורי הריבית".

מניות חברות הבניה בבורסה בולטות לשלילה שנה אחורה, עם ירידה של כ-20% במדד הענפי, לעומת ירידה של כ-4% בת"א 35 בתקופה זו, בעוד מניית אאורה שמרה על יציבות. לאן נראה לך שהן הולכות מפה קדימה?

אטרקצ'י: "אני לא פיננסייר, אלא נדלניסט. אני מאמין שכאשר אתה פועל נכון לאורך זמן, התוצאות יוכיחו עצמן והבורסה תשקף את מצב החברה בהתאם. שער המניה צריך לשקף את הישגי החברה, ובעיקר את הצפי לעתידה. לראייתנו, מנוע הצמיחה הטוב ביותר בתחום הבניה בישראל הוא תחום הפינוי-בינוי. נראה שהשוק מתחיל להבין את זה, ולראייה אפשר לראות שיזמים מוכנים לשלם הרבה כסף כדי להיכנס לפרויקטים של פינוי-בינוי. בתחום היזמות יש שונות ענקית בין החברות, לכן כדאי לצלול למספרים, לבצע עבודת שטח, לראות מה הצפי ובהתאם להחליט על השקעה. צריך לבדוק בכל חברה לא רק מה היא כבר עשתה, אלא בעיקר מה תעשה בעתיד – איזה מלאי יש לה, בכמה רכשה את מה שיש לה ואיך היא מצליחה לקדם את הפרויקטים שהיא מתכננת. בתחומים האלה אאורה מגלה עוצמה".

למידע נוסף על ניהול אישי של כספך
(לבעלי הון פנוי של 300 אלף ₪ ומעלה)

לסקירות ומאמרים נוספים בנושאי השקעות לחצו כאן >>

האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ/שיווק השקעות, המתחשב בנתוניו ובצרכיו המיוחדים של כל אדם. לקבוצת מגדל שוקי הון ו/או למי מטעמה עשוי להיות עניין אישי בנושא ו/או אחזקות בניירות הערך ו/או נכסים ו/או בסקטורים ו/או באפיקים המוזכרים, והם מנהלים ו/או עשויים לנהל נכסים מהסוג שהוזכר ו/או מכשירי השקעה בסקטורים/אפיקים אלה ו/או שהשקעותיהם עשויים לכלול את ניירות הערך האמורים ו/או נכסים המשתייכים לסקטורים/אפיקים אלה. אין באמור התחייבות להשגת תשואה/רווח ו/או למניעת הפסדים, ואין בתשואת העבר כדי להבטיח תשואה דומה בעתיד. כמו כן אין הכרח כי מגמות הנזכרות בראיון תימשכנה או תתקיימנה בעתיד. ההערכות בכתבה, מהוות מידע צופה פני עתיד ולכן התממשותן אינה וודאית, ואינה בשליטת קבוצת מגדל שוקי הון ו/או מי מטעמה. האמור בראיון אינו מהווה המלצה להשקעה בניירות הערך ו/או הסקטורים המוזכרים בו . ראיון זה מוצג על-ידי מגדל ניהול תיקים שהינה בעלת רישיון לניהול תיקים. המידע והתוכן המוצגים בו משקפים את הערכותיו ודעותיו של המרואיין בלבד, והדברים מובאים מבלי שנבדקו על-ידי מי קבוצת מגדל שוקי הון, והיא אינה ערבה לנכונותם. מגדל שוקי הון והתאגידים הקשורים לה ו/או מי מטעמה לא יהיו אחראים לנזק או הפסד שיגרמו משימוש בראיון זה, אם יגרמו. אין להעתיק, לצלם, להדפיס, לשכפל, להפיץ, לשדר להעביר לגורם כלשהו או לפרסם ברבים, הן במישרין והן בעקיפין, את הראיון ו/או כל חלק ממנה ממנו בכל דרך שהיא ללא הסכמה מראש ובכתב של מגדל שוקי הון.