תחום השקעות נדל"ן בחו"ל בולט ביציבות שהוא מפגין על רקע חוסר הוודאות הגובר בשווקים עם עליית שיעורי הריבית והאינפלציה וההשפעה על הפעילות בתחום הנדל"ן
תאריך פרסום: 7.6.23
השינוי בתנאי המאקרו בעולם ובראשם בכלכלה האמריקאית, עם העלייה החדה ברמות האינפלציה ובעקבותיה העלאת שיעורי הריבית על-ידי הבנקים המרכזיים, טלטלו גם את תחום הנדל"ן, אחרי שנים ארוכות של פריחה.
המצב הכלכלי בעולם בתקופה זו, המתאפיין בחוסר וודאות גדול והאטה בפעילות הכלכלית, משפיע על כל תחומי הפעילות, ובהם שוק הדיור.
בשוק הנדל"ן בארה"ב בולטת העוצמה היחסית של סקטור ה-Multifamily (מתחמי דיור הכוללים בתוכם בין כמה עשרות לכמה מאות דירות).
לפי ההערכות של ענקית המשכנתאות האמריקאית פרדי מאק, גם בשנת 2023 שוק ה-Multifamily האמריקאי צפוי ליהנות משיעורי צמיחה בריאים, שיוכלו להעיד על עוצמתו ולסייע להבין מדוע רבים מאלה המעוניינים לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל פונים לאפיק זה.
המשקיעים ממתינים להתבהרות תנאי השוק
בפרדי מאק צופים, כי לאחר פתיחה מאתגרת לפעילות שוק ה-Multifamily האמריקאי שנרשמה בשנה הנוכחית, במחצית השנייה של 2023 שוק זה שוב יצעד קדימה כך שבסיכום שנתי הרווחים שיציג לפני מס (Gross Income) יטפסו בשיעור ממוצע של כ-3.5%, בעוד שיעורי הנכסים הפנויים בענף ה-Multifamily יעלו במתינות וינועו סביב כ-5%.
על רקע תנאי השוק המאתגרים, הצפי הוא להאטה בנפח הפעילות הכולל של שוק ה-Multifamily האמריקאי כך שמספר העסקאות השנתי בענף יצטמצם בכ-5%-4 להיקף מוערך של כ-440 מיליארד דולר, וזאת משום שחלק מהמשקיעים יעדיפו להמתין להתבהרות כיוון הכלכלה האמריקאית, וכחלק מכך לחזרת שוק הדיור האמריקאי לנקודת שיווי משקל וליציבות יחסית.
בבחינת שוק ה-Multifamily האמריקאי לפי אזורים גיאוגרפיים, בפרדי מק מצפים לביצועים טובים במיוחד בשווקים קטנים באזור דרום מערב ארה"ב דוגמת אוקלוהומה ויוסטון וכן בפלורידה.
בית בארה"ב מציג: זינוק של כ-100 אלף דולר במחיר תוך פחות מ-3 שנים
לפי הנתונים שמציג פרדי מאק, העלייה המתמדת בשיעורי הריבית במשק שהשתרשה גם לשוק המשכנתאות, הובילה בשנה שעברה לשינוי בכיוון מחירי הבתים בשוק האמריקאי, ולקראת סיומה של 2022 המחיר החציוני של בית בארה"ב ירד בכ-2% – נסיגה ראשונה שנרשמה במחיר מאז התפרצות הקורונה בשנת 2020.
כך, בסך הכל, מתחילתה של 2020 ועד סוף הרבעון השלישי של 2022, המחיר החציוני של בית בארה"ב הגיע לכ-385 אלף דולר – עלייה של כמעט 100 אלף דולר תוך פחות משלוש שנים, וסכום המשקף עלייה של כ-34% בתקופה זו.
באותה תקופת זמן, סכום ההחזר החודשי (Principal and interest payment) לרכישת בית במחיר החציוני בשוק האמריקאי קפץ ביותר מ-1,150 דולר, וחצה רף של 2,400 דולר, לעומת 1,250 דולר בתחילת שנת 2020.
שוק השכירות נהנה מעליית מחירי הבתים
נתונים אלה הפכו את האפשרות לרכישת דירה בארה"ב ללא רלוונטית עבור חלק משמעותי מהאוכלוסייה האמריקאית, מצב שהוביל לביקושי שיא לדירות לשכירות.
כחלק מכך גם שוק ה-Multifamily נהנה מעדנה, עם עלייה של כ-7% במחירי השכירות בסיכומה של 2022 מול השנה שקדמה לה (Year Over Year).
אחרי העלייה בביקושים שנרשמה בשוק השכירות האמריקאי בשנים האחרונות, במבט קדימה הצפי בפרדי מק הוא לעלייה של כ-4% במחירי השכירות בשוק האמריקאי בסיכום שנת 2023.
בפרדי מאק צופים כי התקופה הקרובה תהיה מכרעת עבור הכלכלה, ובהתאם, בעלת השפעה ניכרת גם על שוק ה-Multifamily שבארה"ב.
יציבות בריבית תסייע לצמיחת שוק ה-Multifamily
בסך הכול בפרדי מק סבורים, כי שוק ה-Multifamily האמריקאי ישלים את השנה הנוכחית בהצלחה, בעיקר בזכות המחצית השנייה שלה. ברמה הארצית, הצפי הוא לשינויים מתונים יחסית, גם בכל הקשור לרמות השכירות וגם בצד ההיצע, בקשר לשיעור הנכסים הפנויים, ששניהם צפויים לגדול.
ברמת המאקרו, המשקיעים ממשיכים לעקוב אחר רמות הריבית בשוק והחלטות הפד בקשר לכך. בין אלה נמנים גם משקיעים המעוניינים לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל, אשר בוחנים את כדאיות ההשקעה בתחום.
המועד בו תתבהר הבנת המשקיעים בקשר ליציבות רמות הריבית בשוק צפויה להשפיע על רמות צמיחת שוק ה-Multifamily כבר בשנה הנוכחית, משום שמאותה נקודה תתאפשר הבנה טובה יותר לגבי כיוון רמות המחירים. הדבר עשוי לספק רוח גבית שתסייע להמשך צמיחת שוק ה-Multifamily האמריקאי, מה שעשוי לייצר הזדמנות למשקיעים המעוניינים לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל.
מגדל שוקי הון השקעות אלטרנטיביות מציעה ללקוחות כשירים השקעה בקרן האלטרנטיבית Electra America IV – קרן המתמקדת ברכישת, השבחת ומכירת נכסי Multifamily בעיקר בדרום-מזרח ארה"ב.
למידע על הקרן >>
למידע על השקעות אלטרנטיביות ללקוחות כשירים
אין באמור משום התחייבות או הבטחה לתוצאה כלשהי ו/או להשגת תשואה כלשהי (לרבות תשואה עודפת) ו/או רווח כלשהו ו/או מניעת הפסדים. האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ/שיווק השקעות ו/או ייעוץ מס, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים לכל אדם, והוא אינו בא להחליף את שיקול הדעת העצמאי של הקורא ומתן ייעוץ מקצועי, לרבות ייעוץ מקצועי על ידי יועץ/משווק השקעות מוסמך, בהתחשב בנתוניו ובצרכיו המיוחדים של הקורא. השקעות בתחום המולטיפמילי בארה"ב באמצעות קרנות השקעה אלטרנטיביות מיועדות אך ורק לסוגי המשקיעים הכשירים מפורטים בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968 ("משקיעים כשירים"). האמור לעיל הינו למטרת אינפורמציה בלבד, והוא אינו מהווה הצעה להשקעה בקרנות השקעה אלטרנטיביות ו/או ניירות ערך כלשהם, ואין לראות בו ייעוץ לרכישה ו/או למכירה ו/או להחזקה של קרנות השקעה אלטרנטיביות ו/או ניירות ערך. השקעה בקרנות אלטרנטיביות הינן בעלות סיכונים ייחודיים השונים מאלו הקיימים בהשקעות בשוק ההון, כמו סיכון נזילות בקרן, ירידות מחירים בשוק שבו פועלת הקרן ועוד. המידע שלעיל אינו מתיימר להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע, וכן אינו מתיימר להוות ניתוח מלא של כל העובדות והפרטים המופיעים בו. אין באמור לעיל משום התחייבות להבטחת תשואה ו/או רווחים כלשהם. השקעה המיועדת למשקיעים כשירים אינה כפופה לחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, התשנ“ה-1995, לא חלות לגביה חובות הדיווח והגילוי לפי חוק ניירות ערך התשכ"ח-1968, היא פטורה מפרסום תשקיף לפי החוק האמור, לא חלות עליה ההגנות לפי חוקים אלו והיא אינה מפוקחת על ידי רשות ניירות ערך. האמור מבוסס על מידע, אשר מגדל שוקי הון (1965) ו/או חברות קשורות אליה (להלן, יחדיו – "מגדל") סבורים כי הוא מהימן. עם זאת, לא מגדל, לא כל מי שפועל מטעמה יכול לערוב לשלמותו או לדיוקו של האמור במסמך. האמור במסמך אינו מתיימר להוות ניתוח מלא של כלל הנושאים המפורטים בו, ועל כן אנו מניחים כי המסמך ייקרא יחד עם דוחות זמינים אחרים ונתונים נוספים. הדעות המובאות במסמך נכונות למועד פרסומו, והן עשויות להשתנות ללא שום הודעה נוספת, ואין כל הכרח כי המגמות המתוארות במסמך לגבי הסקטורים ו/או התחומים ו/או ניירות הערך ו/או המכשירים הפיננסיים הנזכרים בסקירה, תימשכנה בעתיד. יודגש כי ההערכות, המופיעות במסמך זה, מהוות מידע צופה פני עתיד, כמשמעות המונח בחוק ניירות ערך, התשכ"ח- 1968, אשר התממשותן אינה וודאית ואינן בשליטת מגדל. בנוסף האמור במסמך מתבסס על נתונים והערכות המבוססים על מקורות חיצוניים, ואשר תוכנם לא נבדק באופן עצמאי על-ידי מגדל ולפיכך מגדל אינה אחראית לנכונותם. במסמך עלולות ליפול טעויות ובמידע המובא בו עשויים לחול שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות המובאות במסמך זה לתוצאות בפועל. האמור במסמך אינו מהווה אסמכתא ו/או אישור כלשהו למהימנות ולנכונות המידע המובא בו. יובהר, כי למגדל ו/או ללקוחותיה עניין אישי במידע המוצג במסמך, לרבות בסקטורים ו/או בתחומים הנזכרים בה ו/או אחזקות בנכסים המשתייכים לתחומים ו/או לסקטורים אלה, כי מגדל מנהלת ו/או עשויה לנהל ו/או עשויה להיות בעלת זיקה למנהלי מכשירי השקעה בתחומים ו/או בסקטורים הנזכרים בסקירה, אשר השקעותיהם יכללו ניירות ערך/נכסים פיננסיים המשתייכים לתחומים ו/או לסקטורים הנזכרים בסקירה. מגדל לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שייגרמו משימוש במסמך זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש. מגדל אינה מחויבת להודיע בדרך כלשהי על שינויים ו/או עדכונים במידע המובא בסקירה מראש או בדיעבד. אין להעתיק, לשכפל, לצלם, להדפיס, להפיץ, לשדר או לפרסם ברבים, הן במישרין והן בעקיפין, את המידע ו/או כל חלק ממנו בכל דרך שהיא ללא הסכמה מראש ובכתב של מגדל.
