כך אומר אליקם, בשיחה עם "מגדל שוקי הון". עוד מעריך אליקם, כי מסביב לתל-אביב נראה שיש שטחים עודפים בתחום המשרדים, ובהקשר זה מציין בין היתר את פתח-תקווה, קריית אונו, באר-שבע, אשדוד וחיפה
תאריך פרסום: אוגוסט 2023
בארה"ב, מתרבים הפרסומים בעניין הקשיים באיכלוס שטחי משרדים פנויים המתרבים, והאתגרים המתעוררים בעקבות כך בקרב פעילות חברות הענף.
גם בשוק המשרדים המקומי מתחילים להתעורר סימנים של חולשה. כך לדוגמה, בדוחות הכספיים שפרסמה חברת אמות בימים האחרונים היא דיווחה כי "מורגשת התמתנות בביקושים והתארכות שלב המשא ומתן לסגירת הסכמים" וכי בהמשך "עלולים להיפגע גם ביצועיה הכלכליים של החברה".
גדי אליקם, מנכ"ל קרן הריט סלע קפיטל נדל"ן, שקרוב למחצית מנכסיה הם בתחום המשרדים בישראל, מחזיק בגישה אופטימית יותר ומדגיש את הפערים הקיימים בין מצב שוק המשרדים בתל-אביב לבין יתר שטחי המשרדים ברחבי הארץ.
בשיחה עם "מגדל שוקי הון" אומר אליקם, כי "באזורי הביקוש, בהם אנחנו פועלים, שטחי משרדים ממשיכים להיות סחורה מבוקשת. 'מעגל הקורקינטים' בתל-אביב, וכחלק מכך גם מתחם הבורסה ברמת-גן, הוא מעגל בו אנשים מאוד אוהבים לעבוד בו ולכן לחברות חשוב להיות נוכחות שם.
לדברי אליקם, "חברות ההייטק מוכנות לשלם על פלטפורמה טובה ונגישה תחבורתית שתאפשר להן לספק ביצועים טובים בכדי לקיים את הפעילות שלהן ולעמוד ביעדים שהבטיחו למשקיעים. בהקשר הזה, הפלטפורמה הנכונה עבור אותן חברות היא פעילות באזור מרכז תל-אביב, שם הן משלמות הרבה עבור הנוחות של העובדים, כדי שתוכלנה לגייס עובדים טובים. לכן גם חברה ממשלתית כמו רפאל וגם חברת ענק דוגמת מובילאיי מירושלים פותחות פעילות באזור הביקוש. זה הסיפור של מרכז תל אביב. לשם גם אנחנו מכוונים, ופחות פועלים בתחום המשרדים בפריפריה".
מה קורה בשוק המשרדים מחוץ לתל-אביב? האם הבנייה מתאימה לביקושים העתידיים?
אליקם: "באזורי הביקוש במרכז, אני מעריך שהבנייה תעמוד בדרישות השנתיות והחמש-שנתיות. מסביב לתל-אביב נראה שיש בנייה עודפת בלא מעט מקומות. בפתח-תקווה לדוגמה, בנו הרבה בנייני משרדים וכשנוסעים שם בערב אפשר לראות איזה משרדים מוארים ואיפה חשוך ולהבין לגבי רמות התפוסה והיקפי הבניה. באשדוד מקימים קריית הייטק. אני מניח שכבר התחילו לדבר שם עם חברות, אבל יהיה להם קשה למשוך פעילויות מתל-אביב אליהם. גם באזור קריית אונו יש בניה בהיקפים גדולים ואנחנו עדיין לא רואים לקוחות שנכנסים לשטחי המשרדים שם. בבאר שבע ניסו להקים קריית סייבר ולהתבסס על הסטודנטים שממילא מגיעים לשם ללמוד. אבל חברה שקיבלה מימון יכולה להתחיל פעילות בבאר שבע, ואז כאשר היא צומחת היא תשאף להגיע למרכז, כי במרכז היא תוכל לגייס במהירות עובדים מנוסים. בחיפה יש את מרכז מת"ם עם קהילת הייטק מאוד חזקה, אבל אם ממשיכים קילומטרים בודדים צפונה משם, כבר אפשר למצוא בנייני משרדים עם ביקושים נמוכים".
עוד מוסיף אליקם לגבי הפערים בין תל-אביב לסביבתה, כי "חברות ההייטק יעדיפו לשלם יותר על שטחי משרדים בתל-אביב, כי אליהם יהיה להם קל יותר למשוך עובדים טובים. זאת, למרות שהמחירים בתל-אביב יקרים יותר גם ביחס לאזורים קרובים דוגמת המתחם החדש בחולון ומתחם האלף בראשון לציון, לשם יהיה לחברות קשה יותר למשוך עובדים טובים".
עד כמה השינויים בתנאי המאקרו, עם עליית הריבית והאינפלציה הגבוהה, ועם הערכות קדימה לגבי האטה הצפויה בפעילות הכלכלית, משפיעים על הפעילות בתחום?
אליקם: "כרגע ההשפעה היא לא ממש גדולה ואנחנו מקווים שהיא לא תימשך לאורך זמן ותתמתן בסופו של דבר. בשלב הנוכחי חוזי שכירות נחתמים, חידושי חוזים יוצאים לפועל ואנחנו ממשיכים להתנהל כרגיל. אבל שוק השכירויות מושפע משווי הנדל"ן, ואם הנדל"ן מתייקר בגלל עליה בהוצאות המימון ומחירי הקרקע, זה משפיע על הפעילות בענף".
"קדימה אני לא יודע לצפות מה יקרה. נכון לעכשיו, הכל עובד וזורם כרגיל. אבל משוואת ההיצע והביקוש היא פונקציה של שוק התעסוקה, ואם האבטלה תגבר, הדבר ישפיע על כל רוחב הקשת של העולם הכלכלי, וזה לא יהיה סימפטי. כרגע פעילות ההייטק פה קצת מאטה, ואני מקווה שהדבר יחלוף במהרה, כי עלולה להיות לכך השפעה שלילית בהמשך".
איך רמות המחירים הקיימות בשוק המשרדים בישראל כיום לעומת אלה שהיו טרום משבר הקורונה?
אליקם: "אחרי משבר הקורונה עולם המשרדים נהנה מעדנה, שנתמכה בהרבה הנפקות של חברות הייטק וגאות מרשימה בפעילות שבאה לידי ביטוי גם בגיוסי כוח אדם וגם בביקוש לשטחי משרדים, מה שהוביל לעליות מחיר משמעותיות ביחס לאלה שהיו בשוק טרם הקורונה. מאז, בתשעת החודשים האחרונים אפשר לראות ירידת מחירים באחוזים מסוימים ביחס לגאות, אבל רמות המחיר באזורי הביקוש עדיין גבוהות משמעותית ביחס לאלה שהיו טרם הקורונה".
אליקם מוסיף, כי "גם בקורונה, למרות שעיקר הבמה ניתנה לרואי השחורות שאמרו שבנייני משרדים מתרוקנים, אנחנו עשינו עסקאות. זה נכון שחלק מהחברות החליטו שהעובדים יעבדו מהבית, מתוך דאגה לבריאותם, אבל הן לא שחררו שטחים. בהמשך נוצרה מגמה הקיימת עד היום, במסגרתה החברות מבקשות להגדיל את השטחים המיועדים לרווחת העובדים, דוגמת מרפסות, גגות, שטחי מטבח ובר מפוארים ופינות פנאי נוספות, וזאת כדי לחבר את העובדים בצורה טובה יותר למקום העבודה ולעמיתים לעבודה".
האם דפוסי העבודה של החברות חזרו להיות כמו לפני המגיפה, או שהעבודה מהבית עדיין בהיקפים משמעותיים?
אליקם: "תרבות העבודה ההיברידית התפתחה בעקבות הקורונה. כל מי שניסה לדמיין אפשרות אחרת של עבודה, גם מבחינת תפוקה וגם מבחינה חברתית, הבין שעבודה מהבית יכולה להתבצע במתכונת חלקית בלבד. כיום, החברות ממשיכות לעשות שימוש בזום שנכנס לחיינו בתקופת הקורונה, אבל השימוש בו נעשה גם מהמשרד. במקום לנסוע לפגישה אנחנו פותחים זום, וזה שיפר וייעל את דפוסי ההתנהלות השוטפת – לא בזכות העבודה מהבית, אלא בזכות אימוץ טכנולוגיות שהקורונה האיצה את פיתוחן ואת השימוש בהן, וזה טוב לכולנו".
לגבי העובדים מוסיף אליקם, כי "באחרונה יש יותר חברות שרוצות שהעובדים יחזרו לעבוד מהמשרד. כיום רוב העובדים מגיעים ברוב הימים לעבוד במקום העבודה".
למידע על ניהול תיק השקעות אישי
(לבעלי הון פנוי של 300 אלף ₪ ומעלה)
לסקירות ומאמרים נוספים בנושאי השקעות לחצו כאן >>
האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ/שיווק השקעות, המתחשב בנתוניו ובצרכיו המיוחדים של כל אדם. לקבוצת מגדל שוקי הון ו/או למי מטעמה עשוי להיות עניין אישי בנושא ו/או אחזקות בניירות הערך ו/או נכסים ו/או בסקטורים ו/או באפיקים המוזכרים, והם מנהלים ו/או עשויים לנהל נכסים מהסוג שהוזכר ו/או מכשירי השקעה בסקטורים/אפיקים אלה ו/או שהשקעותיהם עשויים לכלול את ניירות הערך האמורים ו/או נכסים המשתייכים לסקטורים/אפיקים אלה. אין באמור התחייבות להשגת תשואה/רווח ו/או למניעת הפסדים, ואין בתשואת העבר כדי להבטיח תשואה דומה בעתיד. כמו כן אין הכרח כי מגמות הנזכרות בראיון תימשכנה או תתקיימנה בעתיד. ההערכות, הדעות והתחזיות של המרואיין בכתבה, מהוות מידע צופה פני עתיד ולכן התממשותן אינה וודאית, ואינה בשליטת קבוצת מגדל שוקי הון ו/או מי מטעמה. האמור בראיון אינו מהווה המלצה להשקעה בניירות הערך ו/או הסקטורים המוזכרים בו . ראיון זה מוצג על-ידי מגדל ניהול תיקים שהינה בעלת רישיון לניהול תיקים. המידע והתוכן המוצגים בו משקפים את הערכותיו ודעותיו של המרואיין בלבד, והדברים מובאים מבלי שנבדקו על-ידי מי קבוצת מגדל שוקי הון, והיא אינה ערבה לנכונותם. מגדל שוקי הון והתאגידים הקשורים לה ו/או מי מטעמה לא יהיו אחראים לנזק או הפסד שיגרמו משימוש בראיון זה, אם יגרמו. אין להעתיק, לצלם, להדפיס, לשכפל, להפיץ, לשדר להעביר לגורם כלשהו או לפרסם ברבים, הן במישרין והן בעקיפין, את הראיון ו/או כל חלק ממנה ממנו בכל דרך שהיא ללא הסכמה מראש ובכתב של מגדל שוקי הון.
