"נראה שהציבור חוזר למשרדי המכירות, החשש מהתחדשות עליות המחירים מחלחל"

כך אומר רון אבידן, מנכ"ל חברת הנדל"ן למגורים אזורים, בשיחה עם "מגדל שוקי הון" * אבידן מתייחס גם לשיטת השיווק 80%-20 שרבות מהחברות אימצו * מדבר על השפעות משבר העובדים בענף הבניה ומספק הערכה לגבי כיוון תחום המגורים בישראל בשנה הקרובה

תאריך פרסום: יולי 2024

כתשעה חודשים מפרוץ המלחמה בישראל, ושוק הנדל"ן למגורים מראה סימני התאוששות, גם ברמות המחיר שעלו בחודשים האחרונים, וגם במספר הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של השנה – בעיקר דירות חדשות – כך לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).

רון אבידן, מנכ"ל חברת אזורים, מספר בשיחה עם "מגדל שוקי הון" על השינויים הבולטים שעברו על השוק בחודשים האחרונים, על האתגרים העיקריים איתם מתמודד הענף, ומספק תחזית אופטימית – מנקודת מבטו, בכל הנוגע למחירי הדירות בישראל בהמשך.

לדבריו, "אחרי כמעט שנתיים במהלכן רוכשים פוטנציאליים רבים 'ישבו על הגדר', בעקבות עליית ריבית חדה ומהירה, חוסר יציבות פוליטי שטלטל את המדינה ופרוץ המלחמה ב-7.10.2023, נראה שהציבור חוזר למשרדי המכירות".

מה ההסבר לכך?

אבידן: "ברגע שהשוק הפסיק לצפות לירידת מחירים והחשש מהתחדשות עליות מחירים מחלחל לתודעה, הרוכשים מתייצבים במשרדי המכירות, והם כבר לא מחכים להורדת ריבית, שבשלב הנוכחי נראה שמתרחקת".

עוד מוסיף אבידן, כי "במבט קדימה רמת חוסר הוודאות היא גבוהה, אבל תנאי העסקאות הקיימים כיום בשוק מאפשרים לרוכשי דירות חדשות שלא להתמודד עם שיעורי הריבית במשק בטווח הקצר".

בדבריו מכוון אבידן לשיווק פרויקטים חדשים בתנאי 80%-20% – במסגרתם הרוכשים משלמים 20% ממחיר הדירה בעת החתימה על חוזה הרכישה ואת היתרה בסמוך לאכלוס – אחת מדרכי השיווק שחברות נדל"ן למגורים מציעות לרוכשים.

לדברי אבידן, "ככל שמסתכלים קדימה, התחזיות הן לשיעורי ריבית נמוכים יותר בעולם, ולרגיעה ברמות האינפלציה. בארה"ב יש ציפייה לירידת ריבית תוך כמה חודשים, באירופה הבנק המרכזי הוריד ריבית בתחילת חודש יוני, וניתן להניח שהמגמה תגיע גם לישראל, למרות שאין לכך וודאות".

מה המשמעות הכספית עבור החברות המציעות תנאי רכישה כאלה?

אבידן: "אני יכול להעריך שבממוצע מדובר בכ-3%-4% תוספת עלות לחברה, שמשתמשת יותר בכספי הבנק המלווה את הפרויקט מאשר בכספי הלקוחות". אבידן מסביר, כי "חברות הנדל"ן הבחינו בשנה האחרונה שחשש של רוכשים משוק המשכנתאות מהווה חסם ברכישת דירה, וכן חשש מהיכולת לממש את דירתם הנוכחית. לכן, החברות 'תפרו' ללקוחות הפוטנציאליים מוצר שנועד להקטין את אותם חששות. מדובר בהזדמנות מאוד מושכת עבור הרוכשים הפוטנציאליים, שרבים מהם חוששים מעליית מחירי הדירות בהמשך, וכך יכולים להבטיח לעצמם דירה במחיר השוק הנוכחי. רבים מהמגיעים לרכוש כיום דירה חדשה בוחנים את תנאי התשלום בדקדקנות גדולה לא פחות מאשר את מחיר הרכישה".

עד כמה משמעותי משבר העובדים בשוק הדיור על הפעילות בענף הבניה?

אבידן: "גריעת קרוב ל-100 אלף עובדים פלסטינאים מענף הבניה בן-לילה היא לא דבר שאפשר להקל בו ראש ובעיית העובדים היא אמיתית. יש לא מעט קבלנים קטנים שנמנעים מהוצאת היתרי בניה כתוצאה ממצוקת עובדים, יש אתרי בניה שעובדים בתפוקה חלקית ויש כאלה שלא חזרו לעבוד".

אבידן מוסיף, כי "החברות הגדולות ממשיכות לבנות, משום שיש להן יכולת תחרות גדולה יותר וגמישות גבוהה יותר בהעברת העובדים שיש להם לאן שצריך. אזורים עובדת בעיקר עם קבלנים גדולים והמשמעות היא שכל אתרי הבניה שלנו עובדים ללא יוצא מהכלל, ושיעורי התפוקה בהם עומדים על כ-80%-90%, אבל החברות הגדולות הן לא בבואה של השוק כולו".

לאיזה כיוון אתה צופה ששוק המגורים בישראל יתפתח בשנה הקרובה?

אבידן: "כל הסימנים מעידים שהשוק הולך לכיוון של עליות מחיר. כרגע אין צפי למהלכים שיגדילו את היצע הדירות בשנה-שנתיים הקרובות, ולכן החשש הוא ממחסור בדירות חדשות. נוסף לכך, מחירי התשומות – חומרי הגלם והעובדים, עלו גם הם ועשויים להעלות את המחירים".

לכך, לפי אבידן, יש להוסיף מגמה של הידוק ניהול סיכונים והגדלת סלקטיביות במימון פרויקטים מצד הגופים המממנים, מה שלדבריו, "צפוי גם כן לצמצם את מלאי הדירות ולהוביל לעלייה אפשרית במחיר".

עוד מוסיף אבידן, כי "מצד הרוכשים יש גם ביקושים טבעיים – בהתאם לגידול האוכלוסייה, מה כשלעצמו מתדלק את הביקוש. בחודשים האחרונים גבר העניין בשוק הדיור בישראל גם מיהודי התפוצות. יש הרבה זרים שרוכשים דירה בישראל כמעיין פוליסת ביטוח, גם משום שהם בעצמם מרגישים כיום מאוד לא נעים בחו"ל וגם משום שהם לא רואים את עתיד הילדים שלהם בחו"ל".

עד כמה גדול הפוטנציאל בתחום ההתחדשות העירונית ויכול לסייע להתפתחות שוק המגורים בישראל?

אבידן: "מדובר בפתרון אידיאלי לשוק בישראל, משום שהוא נותן מענה לבניינים ישנים שאין להם ממ"ד ושהם בעלי יכולת מוגבלת להתמודד עם רעידת אדמה, הוא משקף רצון גובר של אנשים לחזור למרכזי ערים, הוא מסייע לרשויות מקומיות בפתרונות תשתית ובשיפור המרחב הציבורי ולמדינה ככלי בייצור פתרונות דיור נרחבים. לדיירים הקיימים זה טוב כי הם מקבלים לידם דירה חדשה וליזם זה עסק טוב כי למרות שהוא ארוך טווח, יש בו רווחיות ראויה, הוא לא מכביד על ההון של החברה והוא מאפשר לשים יד על מספר דירות בהיקפים גדולים".

לכן, לדברי אבידן, "אזורים העבירה בשנים האחרונות חלק גדול ממשקל כובד הפעילות שלה לתחום ההתחדשות העירונית, בעיקר בתחום של פינוי בינוי, וכיום מקדמת הקמת כ-30 אלף דירות, כ-1,800 בביצוע, כ-1,500 נוספות צפויות בשנה הקרובה וכ-4,000 נוספות שכבר עם תב"ע (תכנית בניין עיר) וצפויות לצאת לדרך בשלוש השנים הקרובות"

יש לך עצה לתת למשקיע השוקל רכישת דירה להשקעה, כנכס נדל"ני מניב?

אבידן: "להערכתי, יש אטרקטיביות גדולה ברכישת דירה חדשה להשקעה כיום, בזכות תנאי הרכישה שלא היו קיימים בעבר בישראל, המאפשרים למשקיע לבצע רכישה עם כ-20% הון עצמי ולשלם את היתרה במועד האיכלוס. כך, בשלוש שנים ממועד הרכישה ועד מועד התשלום, במקרה של עליית שווי המשקיע יכול להשיג תשואה נאה על הכסף שהשקיע. נוסף לכך, ההערכה שלי היא שעליית מחירי הדירות נמצאת מעבר לפינה. משום שדירה נתפסת כנכס סולידי ובסיכון נמוך, ומכיוון שיש בישראל מחסור גדול יותר בדירות להשכרה מאשר למכירה, זו נראית לי השקעה כדאית".

למידע על תיק השקעות מנוהל
(לבעלי הון פנוי של 300 אלף ש"ח ומעלה)

לסקירות ומאמרים נוספים בנושאי השקעות לחצו כאן >>