בשיחה עם "מגדל שוקי הון" מתייחס רושינק להשפעת השינויים בתנאי המאקרו בארה"ב לפעילות החברה המתרכזת בתחום מקבצי הדיור בדרום-מזרח המדינה, מספר על הפוטנציאל הגלום שמזהים באלקטרה נדל"ן בתחום המלונאות בארה"ב ועוד.
תאריך פרסום: אוגוסט 2024
רמות הריבית והאינפלציה הגבוהות בארה"ב מאתגרות את רוכשי הדירות האמריקאים, הנאלצים להתמודד עם החזרים הולכים וגדלים של המשכנתאות על הבתים שרכשו, וזאת כששיעור הריבית הממוצע במסלול הפופולרי בארה"ב של משכנתא ל-30 שנה ממשיך להיות גבוה ועומד על כ-7%, ומחירי הבתים בשיא.
גיל רושינק, יו"ר אלקטרה נדל"ן העוסקת בניהול קרנות ושותפויות להשקעה בנדל"ן בארה"ב ומתרכזת בתחום מקבצי הדיור (מולטי-פמילי) בדרום-מזרח ארה"ב, מסביר בשיחה עם "מגדל שוקי הון", כיצד תנאי השוק הנוכחיים תומכים בפעילות החברה.
לדבריו, "במקרים רבים כששוכר אצלנו עוזב זה בגלל שהוא קונה דירה. אבל במצב הנוכחי, בגלל העלויות המאמירות, אפשרות רכישת דירה מתרחקת מרבים מהאמריקאים, ואז במקום לעזוב הם נשארים בנכסים שהם שוכרים".
לכן, ממשיך רושינק, "כמו בכל שוק אחר המבוסס על ביקוש והיצע, בתחום הדיור להשכרה הביקוש גובר, ומול זאת יש מעט דירות זמינות, מה שתומך בעליית שכר הדירה".
ועם תשלומי השכירות העולים אין לדיירים קושי להתמודד?
רושינק: "הדירות שמציעה אלקטרה נדל"ן בארה"ב מיועדות למעמד הביניים, עם הכנסה שנתית ממוצעת של כ-70 אלף דולר – שהיא דומה לממוצע הארצי. כששוכר פוטנציאלי מגיע אלינו לשכור דירה אנחנו דואגים לוודא שהיחס בין השכר שלו לבין עלות שכר הדירה לא יעלה על שליש – ובפועל היחס אצלנו אף עומד על פחות מכך".
לפי היכרותך את השוק, מה הצעדים בהם נוקטים הגופים האמריקאים הגדולים בתחום מקבצי הדיור בארה"ב?
רושינק: "הגופים הגדולים, בהם בלקסטון, בלקרוק, אפולו ו-KKR, הצהירו בעבר על הפוטנציאל שהם מזהים בתחום והפכו אותו לאחד מיעדי ההשקעה המרכזיים שלהם. לפי פרסומים בתקשורת שאחריהם אנחנו עוקבים, בשנה האחרונה אותם גופים ביצעו רכישות משמעותיות של נכסי מולטי-פמילי בארה"ב, מתוך תפיסת התחום כתחום פעילות יציב, ומתוך הנחה ששכר הדירה במתחמי מולטי-פמילי ימשיך לעלות".
אפיין בקצרה את פעילות ענף מקבצי הדיור בארה"ב.
רושינק: "מדובר בתחום פעילות הנחשב בדרך כלל לבטוח, על בסיס ההנחה שקורת גג היא לא מותרות. מצד שני, יש בפעילות הזו סיכון, כי יש בה הרבה הוצאות תפעוליות. הפעילות בתחום מקבצי הדיור בארה"ב מוגדרת על-ידי רבים כ"משחק על דולר" (One Dollar Game). הכוונה היא לכך שעל כל דולר שבעל הנכס גובה, כחצי דולר ממנו יוצא על התיפעול – תשלומי ארנונה, ביטוח, טיפול שוטף בנכס ועוד. אם הניהול הוא טוב, אז על כל דולר שהבעלים גובה, הוא מצליח לצמצם את ההוצאות ממנו ולהרוויח יותר. לכן, לעיתים יש פה יתרון לגודל, משום ששחקנים גדולים יכולים לצמצם עלויות תפעול. אלקטרה נדל"ן נכללת היום בין 50 השחקניות הגדולות בשוק המולטי-פמילי בארה"ב".
למה בחרתם להתמקד במדינות בדרום-מזרח ארה"ב?
רושינק: "בעשור האחרון אפשר לחלק את ארה"ב מבחינה כלכלית-רגולטורית-תפיסת עולם עסקית, בין הדרום לצפון ובין מדינות רפובליקניות לדמוקרטיות. יש ביניהן פער בהתייחסות לתחום הדיור, המתחיל ביכולת לפנות דייר – אחד מנושאי המפתח בענף, משום הסיכון הגלום בו. ישנן מדינות בארה"ב, בעיקר בצפון ובאזור החוף, שם הרגולציה היא מאוד לטובת הדייר ותהליכי פינוי דייר הם מורכבים ויקרים, וישנן מדינות בהן עניין זה פשוט יותר".
כן אומר רושינק, כי "ישנן בארה"ב מדינות עם הגירה שלילית וחיובית – עניין שאנחנו עוקבים אחריו, ובעשור האחרון אנחנו נהנינו במדינות הפעילות שלנו מהגירה חיובית – המגדילה את כוח האדם העובד ואת כמות השוכרים הפוטנציאליים".
עוד לדבריו, "בתקופת הקורונה, בגלל עצירת מעברי תושבים בעקבות מגבלות התנועה, עלה שיעור ההישארות בנכסים והוביל לעליית מחירים בשוק השכירות בארה"ב, ומגמה זו בלטה במדינות דרום מזרח המדינה. מאז, כנגזרת של ביקוש והיצע, שכר הדירה במדינות דרום מזרח ארה"ב ממשיך לעלות".
ב-2021 החליטה אלקטרה נדל"ן להיכנס להשקעה בתחום המלונאות בארה"ב. לאן אתם צופים שפעילות זו תתפתח?
רושינק: "המחירים ללילה בבתי המלון זינקו. בשנת 2022 הם חזרו לרמתם ב-2019, טרם משבר הקורונה ומאז המשיכו לעלות. אבל זה לא אומר שהרווחיות שלהם עלתה, כי עלויות התפעול וכוח האדם עלו, כחלק מעליית האינפלציה. ב-2021 החלטנו לנצל את משבר הקורונה כדי לרכוש בתי מלון בזול, ומאז שווי הפעילות בענף עלה. אבל אנחנו ממשיכים לחפש הזדמנויות, שיכולות להגיע בדרך כלל בגלל בעיות מימון של בעלי נכסים. להערכתנו, ב-2025-2026 נראה המשך עליות מחיר ותפוסות גבוהות במלונאות בארה"ב, אבל חשוב לא לטעות ולהניח שהרווחיות קופצת, כי העלייה בעלויות משפיעה גם היא על שורת הרווח".
מה הוביל להחלטת החברה להיכנס להשקעה בתחום הנדל"ן בבריטניה?
רושינק: "כחלק משאיפות הצמיחה שלנו החלטנו להיכנס לפעילות מחוץ לארה"ב, וחיפשנו מדינה בשוק המפותח שתהיה שקופה ובדירוג AA. אלקטרה נדל"ן כבר פעלה בעבר באנגליה, ונראה לנו הגיוני לחזור לשם. בשנת 2022, כשמחירי הנכסים בעולם ירדו, המגמה לא פסחה על אנגליה".
רושינק מספר, כי "זיהינו בלונדון הזדמנות משום שמחירי המשרדים שם ירדו יותר מממוצע השוק, בין היתר בהשפעת רגולציה שהכניסה תקן הקשור לאיכות הסביבה. תקן זה דורש לעמוד בדירוג אנרגטי מסוים ולהגביל היקפי פליטת גז קרבון (פחמן חד-חמצני) מנכסי משרדים עד שנת 2030. החלטה זו הוציאה מהשוק הרבה ממלאי המשרדים בלונדון, שאינם עומדים בתקן".
אלקטרה נדל"ן, מסביר רושינק, "החליטה להקים קרן השקעות שתנצל את ירידת מחירי המשרדים בלונדון. הרעיון הוא לרכוש נכסים בעלי דירוג אנרגטי נמוך, שלא עומדים בתקן, לשפץ אותם ולהשקיע בהם כדי לשפר את הדירוג האנרגטי, ואז לקבל עבורם שכר דירה המשקף את תנאי השוק החדשים והעמידה הנדרשת בתקן וכך תוך כמה שנים למכור אותם ברווח".
למידע על תיק השקעות מנוהל
(לבעלי הון פנוי של 300 אלף ש"ח ומעלה)
לסקירות ומאמרים נוספים בנושאי השקעות לחצו כאן >>
האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ/שיווק השקעות, המתחשב בנתוניו ובצרכיו המיוחדים של כל אדם. לקבוצת מגדל שוקי הון ו/או למי מטעמה עשוי להיות עניין אישי בנושא ו/או אחזקות בניירות הערך ו/או נכסים ו/או בסקטורים ו/או באפיקים המוזכרים, והם מנהלים ו/או עשויים לנהל נכסים מהסוג שהוזכר ו/או מכשירי השקעה בסקטורים/אפיקים אלה ו/או שהשקעותיהם עשויים לכלול את ניירות הערך האמורים ו/או נכסים המשתייכים לסקטורים/אפיקים אלה. אין באמור התחייבות להשגת תשואה/רווח ו/או למניעת הפסדים, ואין בתשואת העבר כדי להבטיח תשואה דומה בעתיד. כמו כן אין הכרח כי מגמות הנזכרות בראיון תימשכנה או תתקיימנה בעתיד. ההערכות, הדעות והתחזיות של המרואיין בכתבה, מהוות מידע צופה פני עתיד ולכן התממשותן אינה וודאית, ואינה בשליטת קבוצת מגדל שוקי הון ו/או מי מטעמה. האמור בראיון אינו מהווה המלצה להשקעה בניירות הערך ו/או הסקטורים המוזכרים בו . ראיון זה מוצג על-ידי מגדל ניהול תיקים שהינה בעלת רישיון לניהול תיקים. המידע והתוכן המוצגים בו משקפים את הערכותיו ודעותיו של המרואיין בלבד, והדברים מובאים מבלי שנבדקו על-ידי מי קבוצת מגדל שוקי הון, והיא אינה ערבה לנכונותם. מגדל שוקי הון והתאגידים הקשורים לה ו/או מי מטעמה לא יהיו אחראים לנזק או הפסד שיגרמו משימוש בראיון זה, אם יגרמו. אין להעתיק, לצלם, להדפיס, לשכפל, להפיץ, לשדר להעביר לגורם כלשהו או לפרסם ברבים, הן במישרין והן בעקיפין, את הראיון ו/או כל חלק ממנה ממנו בכל דרך שהיא ללא הסכמה מראש ובכתב של מגדל שוקי הון.
